El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una paradoja: hay muchas más viviendas disponibles, pero una parte de los propietarios no logra conseguir inquilinos ni siquiera después de reducir considerablemente los precios. La brecha entre los alquileres pedidos y la capacidad de pago de los hogares, sumada al costo de las expensas y al dinero necesario para ingresar a una vivienda, expone las dificultades que enfrenta el acceso al alquiler.
El mercado de alquileres de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa una transformación marcada por el crecimiento de la oferta y las dificultades económicas de quienes necesitan una vivienda. Según un relevamiento publicado por Ámbito, algunos propietarios aceptan rebajas de entre el 30% y el 40% sobre los precios inicialmente solicitados y, aun así, no consiguen interesados. La situación muestra que publicar una propiedad a un valor más bajo no garantiza que aparezca un inquilino con capacidad económica para afrontar el contrato. La discusión ya no pasa únicamente por cuánto pretende cobrar el dueño, sino también por cuánto pueden pagar los hogares después de cubrir el resto de sus gastos mensuales.
Uno de los cambios más importantes se observa en la cantidad de departamentos disponibles. De acuerdo con los datos citados por el especialista en Real Estate Alejandro Braña, integrante del Colegio Inmobiliario porteño, la oferta residencial publicada en CABA es 3,5 veces superior a la registrada tres años atrás, cuando todavía regía la Ley de Alquileres. El relevamiento contabilizó algo más de 19.000 propiedades, entre ellas cerca de 18.000 departamentos en edificios, alrededor de 700 propiedades horizontales tipo casa y unas 360 casas. Esa mayor disponibilidad amplió las alternativas para quienes buscan vivienda y aumentó la competencia entre propietarios, especialmente en las unidades cuyos precios se alejan de los valores que convalida la demanda.
La derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023 modificó las condiciones de los nuevos contratos y permitió que las partes acuerden libremente la duración, la moneda y los mecanismos de actualización dentro del marco legal vigente. Sin embargo, la expansión de la oferta no resolvió por sí misma las dificultades de acceso. Los precios publicados pueden moderarse o bajar en determinadas propiedades, mientras los contratos firmados con anterioridad continúan actualizándose según las condiciones pactadas. Esto genera situaciones en las que algunos inquilinos pagan montos superiores a los que actualmente se solicitan por unidades comparables. Según el análisis de Braña, algunas renovaciones se cierran entre un 10% y un 30% por debajo del importe que se abonaba previamente, cuando el propietario prioriza conservar al inquilino antes que dejar la vivienda vacía.
Las expensas constituyen otro factor decisivo al momento de elegir una propiedad. Aunque el alquiler mensual pueda parecer accesible, los gastos comunes pueden elevar considerablemente el costo total de la vivienda. Braña advirtió que el promedio porteño de expensas se acerca a los 400.000 pesos, según relevamientos privados citados en la nota. Ese importe representa una carga adicional que puede hacer inviable una unidad para hogares con ingresos ajustados. Por ese motivo, los interesados comparan no solo el precio del alquiler, sino también la ubicación, el estado del inmueble, los servicios disponibles y los gastos de mantenimiento. En ese escenario, los PH y las casas sin expensas elevadas pueden resultar atractivos frente a determinados departamentos en edificios.
Las cifras de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA) también muestran una diferencia entre los aumentos de los contratos vigentes y los valores de los alquileres nuevos. Su presidenta, Josefina Pantano, señaló que el 62,9% de los contratos de vivienda relevados se actualiza cada cuatro meses, de acuerdo con un estudio correspondiente al tercer trimestre que abarcó más de 85.000 unidades administradas en el país. Según su análisis, un contrato que se actualizó sistemáticamente por el Índice de Contratos de Locación desde mediados de 2023 puede ubicarse alrededor de un 31% por encima del valor de mercado, mientras que los alquileres nuevos registraron una evolución diferente. La brecha varía según la ubicación y las características de cada inmueble, pero evidencia que el índice de actualización no necesariamente refleja el precio que hoy está dispuesto a pagar un nuevo inquilino.
La capacidad de pago de los hogares aparece como uno de los principales límites para absorber la oferta disponible. Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, estimó que en septiembre de 2025 el alquiler de un departamento de 50 metros cuadrados en CABA se ubicaba entre 798.000 y 889.000 pesos, dependiendo de la zona y de la banda de precios considerada. Frente a un salario promedio estimado de 1.887.000 pesos, el valor más bajo equivalía al 42% de esos ingresos. El especialista también señaló que la vulnerabilidad económica alcanza a una proporción mayor de hogares inquilinos que de propietarios. Estas estimaciones ilustran el peso que tiene la vivienda en el presupuesto familiar y ayudan a explicar por qué una reducción del precio puede no ser suficiente cuando los ingresos no acompañan el costo de vida.
A las dificultades para afrontar el pago mensual se suma el desembolso inicial que exige un contrato. Según los valores citados por Ámbito, ingresar a un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires puede requerir entre tres millones y tres millones y medio de pesos para cubrir el primer mes, el depósito y la garantía. El gasto inicial constituye una barrera adicional para quienes deben mudarse por razones laborales, familiares o económicas. Araujo explicó que algunos hogares reducen la superficie de la vivienda, comparten gastos, postergan mudanzas o recurren al endeudamiento para sostener el gasto habitacional. En consecuencia, una mayor cantidad de publicaciones no significa necesariamente que más personas puedan acceder a una vivienda adecuada para sus necesidades.
El panorama muestra que el mercado inmobiliario no puede analizarse solamente a partir de la cantidad de propiedades disponibles o de la evolución de los precios publicados. La oferta aumentó de manera considerable, pero la demanda está condicionada por los ingresos, las expensas, las garantías y los costos de entrada. Los propietarios que mantienen pretensiones alejadas de los valores que pueden afrontar los hogares corren el riesgo de acumular meses sin ingresos y terminar aceptando rebajas importantes. Para los inquilinos, en cambio, la posibilidad de encontrar un precio menor no elimina la dificultad de reunir el dinero necesario para mudarse ni garantiza que el costo mensual resulte sostenible. La paradoja de CABA refleja así un problema más amplio: la disponibilidad de viviendas y la capacidad real de acceder a ellas son cuestiones diferentes, atravesadas por la situación económica de la población.
Fuente: Ámbito Financiero
