El costo de construcción acumuló un incremento del 18,5% en dólares durante 2026, mientras que los valores de venta avanzaron a un ritmo menor. Los desarrolladores advierten que muchos proyectos perdieron rentabilidad y anticipan que parte de esos costos podría trasladarse a los precios de las viviendas durante el próximo año.
El negocio inmobiliario de construir departamentos para vender atraviesa un escenario cada vez más complejo. El aumento de los costos de obra medidos en dólares, el encarecimiento de los terrenos y las dificultades para acceder al financiamiento hipotecario modificaron la ecuación de las empresas desarrolladoras. Frente a este panorama, distintos referentes del sector advierten que numerosos proyectos dejaron de ser rentables y que los precios de las propiedades nuevas podrían experimentar aumentos durante 2027.
Según los datos relevados por Zonaprop, el costo de construcción en dólares acumuló una suba del 18,5% durante los primeros diez meses de 2026. Sin embargo, los valores de venta de los departamentos no acompañaron ese ritmo. Esta diferencia redujo los márgenes de rentabilidad y obligó a las empresas a revisar sus inversiones, evaluar con mayor detenimiento cada terreno y postergar emprendimientos cuya viabilidad económica ya no está garantizada.
Patricio Rozenblum, director de PBG Desarrollos, explicó que la situación cambió considerablemente durante los últimos dos años. Según señaló, construir resulta mucho más caro en dólares, mientras que los precios de comercialización evolucionaron a menor velocidad. Para un edificio de calidad media-alta en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires, estimó que el punto de equilibrio se encuentra actualmente entre los 3.400 y 3.600 dólares por metro cuadrado vendible. Es decir, ese valor permite cubrir los costos, pero todavía no garantiza una ganancia para el desarrollador.
La estructura de costos incluye diferentes componentes que van más allá de los materiales y la mano de obra. En barrios como Palermo, Belgrano, Núñez y Colegiales, la construcción representa aproximadamente entre 1.800 y 2.000 dólares por metro cuadrado vendible, mientras que la incidencia del terreno puede sumar entre 700 y 1.000 dólares adicionales. A esos importes deben agregarse permisos, impuestos, honorarios profesionales, comercialización y financiamiento. Rozenblum consideró que para obtener una rentabilidad razonable el precio promedio de venta debería ubicarse entre 3.900 y 4.200 dólares por metro cuadrado.
Los valores actuales muestran diferencias importantes entre los barrios porteños. De acuerdo con el Index de Zonaprop, el precio promedio de los departamentos en pozo en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los 3.141 dólares por metro cuadrado, con una suba interanual del 3,6%. Puerto Madero encabezó los valores con 6.609 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo, con 4.403 dólares, y Belgrano, con 4.080 dólares. También se ubicaron por encima de los 4.000 dólares Recoleta, Retiro y Núñez, mientras que otros barrios presentan precios considerablemente menores.
La diferencia territorial condiciona las posibilidades de desarrollar nuevos emprendimientos. Mientras que las zonas de mayor poder adquisitivo y demanda pueden sostener valores superiores, en barrios del centro y del oeste porteño los precios de comercialización no siempre permiten compensar los costos de construcción. Algunas áreas registraron incluso retrocesos interanuales. Saavedra, por ejemplo, mostró un crecimiento del 17,3%, mientras que Villa Ortúzar avanzó un 14,5%. En cambio, Montserrat, San Telmo, Villa Luro, Constitución y Vélez Sarsfield presentaron caídas de entre el 12% y el 30%, según los datos citados por la plataforma inmobiliaria.
El acceso al crédito hipotecario aparece como uno de los factores centrales para modificar este escenario. Los desarrolladores consideran que una mayor disponibilidad de financiamiento permitiría incorporar compradores que actualmente no pueden acceder a una vivienda, acelerar las ventas y generar una demanda más sostenida. Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, sostuvo que el mercado necesita recuperar el crédito para mejorar la velocidad de comercialización y brindar previsibilidad a los proyectos. Sin una ampliación de la capacidad de compra de las familias, las empresas encuentran límites para trasladar los mayores costos a los precios finales.
Las perspectivas para 2027 dependerán de cómo evolucionen los costos de construcción, el tipo de cambio, el financiamiento y la demanda inmobiliaria. Los desarrolladores no necesariamente esperan una reducción de los valores de obra, sino que dejen de aumentar más rápido que los precios de venta. Si la brecha continúa y las empresas consiguen trasladar parte de los costos acumulados, los departamentos nuevos podrían encarecerse durante el próximo año. Sin embargo, el incremento no sería uniforme: dependerá de cada barrio, del tipo de propiedad y de la capacidad de los compradores para convalidar los nuevos valores.
Fuente: Ámbito Financiero
